Положение о строительстве домов
жилищно-строительными кооперативами
в г.
Троицке Московской области
1.1. Настоящее Положение разработано в соответствии с Гражданским
кодексом Российской Федерации, Бюджетным кодексом Российской Федерации, Жилищным
кодексом РСФСР, Законом Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной
политики», Федеральным законом Российской Федерации «Об общих принципах
организации местного самоуправления в Российской Федерации».
1.2. Настоящее положение устанавливает
порядок и условия формирования жилищно-строительных кооперативов в городе
Троицке (далее именуемых ЖСК), порядок финансирования и строительства домов
ЖСК.
1.3. Целью кооперативного жилищного
строительства в городе Троицке является улучшение жилищных условий граждан,
зарегистрированных по месту постоянного проживания в г. Троицке.
1.4. Ввиду высокой социальной значимости
кооперативного жилищного строительства и отсутствия прибыли при строительстве
домов ЖСК установленное решением Совета депутатов г. Троицка № 385/80
от 07.09.2000 г. условие о безвозмездной передаче инвестором 20 % доли общей
площади квартир муниципальному образованию г. Троицк, при строительстве домов
ЖСК не применяется.
1.5. Для строительства домов ЖСК
Администрация города Троицка обеспечивает выделение земельных участков в
территориальных зонах жилой застройки на
территории города с архитектурно-планировочным заданием и выдачу разрешений на
строительство при наличии у ЖСК комплекта исходно-разрешительной документации,
подготовленной в соответствии с действующим законодательством.
1.6. Жилищно-строительные кооперативы
пользуются преимущественным правом получения земельных участков под
строительство жилья перед коммерческими застройщиками жилья. Перечень
строительных адресов, предназначенных для строительства домов ЖСК, утверждается
Главой города Троицка ежегодно по предложению Главного архитектора города
Троицка.
II. Формирование и финансирование ЖСК
2.1. ЖСК создаются как юридические лица в
форме потребительских кооперативов, их государственная регистрация
осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством.
2.2. Инициаторами создания ЖСК могут быть
группы граждан, зарегистрированных по месту постоянного проживания в городе
Троицке, Администрация города Троицка, организации и предприятия,
зарегистрированные в городе Троицке и расположенные на его территории.
2.3. Членами ЖСК могут быть только граждане,
зарегистрированные по месту постоянного проживания в городе Троицке. Исключение
составляют научные сотрудники и молодые специалисты научно-исследовательских
институтов, расположенных в городе Троицке, которые принимаются в ЖСК по
совместному решению Администрации города Троицка и руководства института.
2.4. Для строительства
домов ЖСК в городе Троицке могут объединяться собственные средства граждан, в том числе привлекаемые ими ипотечные и кредитные
средства, средства города, как поступающие из городского бюджета при наличии
бюджетного финансирования, так и поступающие
от продажи городской доли в домах коммерческой застройки, а также
средства предприятий и организаций, зарегистрированных в городе Троицке
и расположенных на его территории.
2.5. Средства города при строительстве домов
ЖСК используются для выдачи субсидий очередникам городской очереди на улучшение
жилищных условий для частичной или полной оплаты паевых взносов в ЖСК. Порядок
участия в ЖСК очередников городской очереди на улучшение жилищных условий, а
также размеры субсидий и порядок их выдачи за счет средств города определяются Администрацией города Троицка и утверждаются
Советом депутатов.
2.6. До принятия Главой
города Троицка решения об акте выбора
земельного участка для строительства дома ЖСК
между Администрацией города Троицка и ЖСК подписывается договор, в
котором устанавливается обязанность ЖСК принять в члены кооператива очередников
городской очереди на улучшение жилищных условий, по списку, представленному
Администрацией города Троицка, но не более 50 % от количества квартир каждого
вида (комнатности),
а также обязанность Администрации города Троицка, субсидировать
строительство квартир для очередников городской очереди на улучшение жилья в
установленных размерах. В ЖСК,
создаваемых по инициативе Администрации города Троицка, очередники городской очереди на улучшение
жилищных условий могут составлять до 100 % членов кооператива.
2.7.
Первый паевой взнос
члена-пайщика ЖСК, являющегося очередником городской очереди на улучшение
жилищных условий, должен составлять не
менее 30% полной стоимости квартиры. Стоимость квартиры для целей настоящего
пункта определяется из начальной сметной стоимости строительства дома.
III. Строительство домов ЖСК.
3.1. Для каждой выделенной Администрацией
города Троицка площадки под строительство дома ЖСК не позднее трехмесячного
срока с момента выделения площадки соответствующими городскими службами,
предприятиями и организациями выдаются технические условия для строительства
дома.
3.2. ЖСК для организации строительства дома заключает в соответствии с действующим законодательством договор с организацией, имеющей лицензию на осуществление функций заказчика-застройщика при строительстве жилых домов.
3.3. В заданиях на проектирование или готовых проектах, выбранных для строительства домов ЖСК, должны применяться передовые социальные, технологические и научные решения.
3.4. Выбор генерального подрядчика строительства домов осуществляется ЖСК самостоятельно в соответствии с действующим законодательством.
3.5. Распределение жилой и нежилой площади в доме ЖСК
осуществляется только решением ЖСК.
/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
Проект Решения Совета депутатов г.Троицка
В целях улучшения жилищных
условий жителей города Троицка, создания условий для развития
кооперативного жилищного строительства, учитывая отсутствие коммерческих целей при строительстве домов ЖСК
Совет депутатов города Троицка решил:
1. Утвердить прилагаемое «Положение о строительстве домов ЖСК в г. Троицке».
2.
Установить, что до принятия Советом депутатов г.
Троицка новой редакции "Порядка распоряжения муниципальными
ресурсами", установленное п.1.2. решения Совета депутатов г. Троицка №
385/80 от 07.09.2000 г. условие о безвозмездной передаче инвестором 20 % доли
общей площади квартир муниципальному образованию г. Троицк, при строительстве
домов ЖСК не применяется.
3. Администрации разработать и представить на утверждение Совета депутатов города Троицка в срок до 01 января 2005 года Положение о порядке участия в жилищно-строительных кооперативах очередников городской очереди на улучшение жилищных условий, а также о порядке предоставления и размерах безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья за счет средств города.
4. Администрации предусмотреть при разработке Генерального плана резервирование земельных участков для строительства домов жилищно-строительных кооперативов. Предложения по резервированию земельных участков для строительства домов ЖСК внести на рассмотрение Совета депутатов до 1 января 2005 года.
………………………………………………………………………………………………………………
Проект законодательной инициативы
Предпосылки:
Есть решение Совета депутатов города Троицка по порядку распоряжения муниципальными ресурсами № 385/80 от 07.09.2000 г. По итогам действия этого положения в течение 4 лет можно сделать следующие выводы:
- оно до сих пор никогда не было исполнено и не исполняется,
- его никто не контролирует, его трудно проконтролировать.
- решение нечеткое, его сравнительно легко обойти, стоимость городской доли в строящемся жилье существенно ниже ее рыночной стоимости, отсюда сложности учета,
многие проблемы и соблазны.
Пора сделать соответствующие выводы и:
- детализировать ситуацию по месту и виду строительства (коммерческое или нет).
- ввести хоть какой-то механизм исполнения решения Совета и его контроля.
- приблизить цены к рыночным.
Предлагается отменить решение № 385/80 и
Принять
"Положение по
порядку распоряжения муниципальными ресурсами
при строительстве жилья в г. Троицке",
куда обязательно включить:
условие
договора по инфраструктуре
1.1. Условия договора с коммерческим застройщиком должны предусматривать выплату в бюджет города за использование всей уже существующей городской инфраструктурой и дополнительной нагрузки на городской бюджет.
условие
договора по земле
1.2. Условия договора с коммерческим застройщиком должны предусматривать выплату в бюджет города платы за использование городской земли под застройку.
цена
условия по инфраструктуре
1.3. Затраты, которые понесет город из-за поселяющихся в Троицке иногородних граждан, должны быть компенсированы коммерческим застройщиком суммой в размере не менее 0.006 % (Шесть тысячных процента) от доходной части бюджета г. Троицка каждого предыдущего года за каждый квадратный метр жилой площади вновь возводимого жилья.
цена
условия по земле
1.4. Оценочная стоимость по п.1.3. на 2005 год устанавливается в сумме, эквивалентной 5 тыс.$ за сотку (обоснование см. ниже). Данная величина один раз в год пересматривается и утверждается Советом по предложению Администрации вплоть до проведения зонирования всей территории города и принятия соответствующего нормативного Акта.
цена условия по инфраструктуре для ЖСК
1.5. В случае строительства домов ЖСК (в соответствии с "Положением о ЖСК", т.е. в случае жилого некоммерческого строительства) выплаты в бюджет города по п.1.3. за использование всей существующей городской инфраструктурой устанавливается равной нулю (т.е. выплаты не производятся).
цена условия по земле для ЖСК
1.6. Так как в случае строительства домов ЖСК городской ресурс - земельный участок, расходуется по прямому назначению - под жилую застройку для жителей Троицка, компенсация расходуемого ресурса идет в рассрочку по п.1.7.
рассрочка оплаты по земле для ЖСК
1.7. В случае строительства домов ЖСК (в соответствии с "Положением о ЖСК", т.е. в случае жилого некоммерческого строительства) расходуемый городской ресурс - земельный участок выкупается ЖСК (или Товарищества Собственников Жилья, организуемого соответствующим домом) в соответствии с утвержденной тарификацией земель, зонированных под жилую застройку.
Выплаты в бюджет города производятся поэтапно:
Первые 50 % оплачиваются в течение 1 года после предоставления земельного участка под застройку (как вариант: "должны быть оплачены до момента оформления передачи квартир в собственность").
Последующие 50 % должны быть оплачены равными долями не позднее 20 лет после предоставления участка.
Обоснования принятия условий для коммерческого строительства
Предпосылка:
Городская территория зонируется при составлении Генерального плана под жилую застройку, исходя из критериев развития города - привлечение нужных городу специалистов, улучшения жилищных условий жителей.
Сейчас при осуществлении коммерческого строительства ни одно из условий составления Ген.плана в части зонирования земли под жилищную застройку (улучшения жилищных условий жителей и привлечения нужных городу специалистов) - не выполняется.
То есть, территорию, которую получает коммерческая фирма под коммерческую же застройку жилым домом, уже нельзя отождествлять с зоной, отведенной под строительство жилья в соответствии с Генеральным планом, разработанным ранее, исходя из перспективы развития города.
Поэтому, земля, изъятая из "жилой зоны", уже не может рассматриваться как заведомо бесприбыльное расходование "городского ресурса". Но тогда, для неё должны быть назначены другие критерии - другая прибыльность и другая стратегия использования.
Таким образом, территорию, выделяемую под коммерческую застройку, следует рассматривать, как "расходование городского ресурса под иные цели" (производство и т.д. )
То есть, каждое решение о выделении площадок под коммерческое жилищное строительство должен санкционировать Совет, который обязан тут же сбалансировать это назначением новой жилой зоны для возможности выполнения первоначальных идей и требований, заложенных в Генеральном плане.
(полная аналогия с бюджетным процессом: "Если выделяешь средства - скажи откуда
взять")
По-существу, коммерческая структура использует городской ресурс (землю) под производство коммерческого продукта (жилого дома) для продажи. Исходя из этого, данная коммерческая структура, обязана полностью компенсировать стоимость (с учетом упущенной выгоды или иного) всех потерь городу.
Кроме того, потребители (покупатели жилья), произведенного данной коммерческой структурой, нанесут городу убыток в виде нагрузки на городской бюджет и инфраструктуру города. То, что после покупки жилья они также становятся полноправными жителями города, сути дела не меняет. Убыток городу их присутствием будет нанесен.
Таким образом, коммерческая структура, обязана компенсировать также и этот вид убытков.